КПЗН, LTV, залоговая стоимость: что это значит?
Вы решили взять кредит под залог недвижимости, открываете договор банка — и видите кучу непонятных слов: КПЗН, LTV, залоговая стоимость, ликвидационная… Голова идёт кругом.
Не переживайте. Сейчас разберём главные термины простым человеческим языком.
КПЗН — что это?
КПЗН расшифровывается как «Кредит Под Залог Недвижимости». Это кредит, который вы получаете, оставляя банку в залог свою квартиру, дом или другую недвижимость. В отличие от ипотеки, здесь вы берёте деньги под уже имеющееся у вас жильё, а не под то, которое только планируете купить.
Деньги можно потратить на что угодно: ремонт, обучение, лечение, развитие бизнеса. Банку не нужно отчитываться о целях.
LTV — коэффициент «кредит-залог»
LTV (Loan-to-Value) — это отношение суммы кредита к стоимости залогового имущества.
Пример: Вы берёте 3 млн рублей под залог квартиры стоимостью 5 млн рублей. LTV = 60%.
Чем выше LTV, тем больше рисков для банка. Если заёмщик не платит, банк продаёт залог, но вырученных денег может не хватить для погашения долга. Поэтому большинство банков устанавливают максимальный LTV на уровне 60–80%.
Залоговая (оценочная) стоимость
Это не рыночная цена вашей квартиры, а величина, которую банк принимает для расчёта кредита. Она рассчитывается от рыночной или ликвидационной стоимости с применением понижающего коэффициента.
Простыми словами: банк «страхует» себя. Он не даст вам кредит под полную рыночную стоимость квартиры, потому что при вынужденной продаже цена может упасть.
Ликвидационная стоимость
Это цена, по которой недвижимость можно быстро продать — в сжатые сроки, ниже рынка. Например, рыночная стоимость квартиры — 6 млн рублей, а ликвидационная — 4,5 млн. Разница возникает из-за срочности продажи и возможного дисконта.
Банк учитывает ликвидационную стоимость, чтобы понять, сколько он сможет выручить, если придётся продавать ваш залог.
Залог в силу закона
Это ситуация, когда залог возникает автоматически, без отдельного договора.
Классический пример: вы покупаете квартиру в ипотеку. С момента регистрации права собственности квартира автоматически попадает в залог банку — это и есть залог в силу закона. Отдельный договор о залоге в этом случае не требуется.
Залог в силу договора
Здесь всё иначе: залог возникает на основании соглашения между сторонами. Например, вы берёте кредит под залог уже имеющейся квартиры — и подписываете с банком отдельный договор об ипотеке. Это и есть залог в силу договора.
Зачем всё это знать?
Понимание терминов помогает:
- Не растеряться при чтении договора.
- Оценить условия банка — например, понять, насколько высокий LTV вам предлагают.
- Понять, почему банк оценил вашу квартиру ниже рынка — это залоговая стоимость, а не реальная цена.
Чем поможет кредитный брокер?
Самостоятельно разобраться во всех нюансах непросто. Кредитный брокер — это специалист, который:
Брокер работает в ваших интересах, а не банка. Он знает рынок изнутри и поможет избежать ошибок, которые могут стоить вам денег или времени.
Хотите получить консультацию? Оставьте заявку на нашем сайте — мы поможем разобраться в условиях и подберём лучшее решение для вас.
Рассчитаем ипотеку за 2 минуты без похода в банк
Заполните форму — и мы подберём 5 лучших предложений, сэкономим до 1,5 млн ₽ и проведём сделку под ключ.
Есть вопросы?
Свяжитесь с нами в любом удобном мессенджере — обсудим детали и ответим на все вопросы.